We zullen zien wat de markt vraagt

Ruimtelijke ordening: wel of niet instrument voor goed wonen voor allen?
Ruimtelijke ordening is zowat het meest complexe beleidsdomein dat een minister, gedeputeerde of schepen in portefeuille kan hebben. Het is bij uitstek een integraal beleidsdomein, want het raakt werkelijk alle facetten van het beleid: wonen, werken, zich verplaatsen, leven, … Heel complex dus, en deskundigen slaan ons om de oren met studies, statistieken, theoretische modellen... Toch is ideologie niet helemaal afwezig. Integendeel, ten goede én ten kwade…

Je kan ruimtelijke ordening vanuit verschillende denkkaders benaderen. Groene jongens zullen vooral ruimte en structuren voor natuur en milieu willen scheppen. Sociale jongens zullen vooral ingrepen willen die tewerkstelling kunnen creëren of de kostprijs van wonen in de hand willen houden. En liberale jongens willen het vrije spel van vraag en aanbod heiligen als wondermiddel voor de samenleving.

Het belang van de sector wordt gestaafd door het groot aantal van ‘levende krachten’ die actief zijn in het ruimtelijk en structuurplanningsveld. Allerhande middenveldverenigingen en maatschappelijke geledingen hebben hun vertegenwoordigers in adviesorganen, begeleidingscomités en op kabinetten. Vaak worden ook deskundigen ingezet als wapen, maar zelden hebben die enige achtergrond in andere maatschappelijke achtergronden dan immobiliën, architectuur en stedenbouw. Gelukkig hoeft dat niet altijd negatief te zijn.

De Ham in Oudenaarde
Het is vaak spitsroeden lopen in concrete dossiers, zeker als men tot op perceelsniveau afzakt. Er is heel wat politieke daadkracht en visie nodig om tot mooie syntheses te komen. Een prachtig voorbeeld is het project De Ham in Oudenaarde. Het aloude gekende ‘gat in de markt’ wordt door een heuse samenwerking tussen publieke en private sector gedicht. Mede door welgekomen mercuriusgelden kabbelt de eerste fase (Centrum Ronde van Vlaanderen en Droesbeke) naar zijn einde. Mooie – en dure – lofts en luxe-appartementen en standingvolle kantoren geven aan de Kleine Markt van Oudenaarde een totaal nieuw imago.
De volgende fase is het project De Ham, opnieuw een stap in de verdere stadsontwikkeling van Oudenaarde. Maar hier wordt, gelukkig tegen alle marktlogica in, voluit gekozen voor wonen in de stad. Dat heeft een maatschappelijke meerwaarde (sociale controle, veiligheid, leefbaarheid, …) op voorwaarde dat wonen voor iedereen mogelijk gemaakt wordt. Er worden afspraken gemaakt met de sociale huisvestingsmaatschappij. Die mikt daar op een belangrijk deel (40 %) van die verkaveling voor sociale woningbouw. Zo komen er dus nieuwe privé woningen, op een boogscheut van de markt en het winkelcentrum, maar ook woongelegenheden voor Jan Modaal en zelfs voor mensen die het financieel wat moeilijker hebben.
Een mooi voorbeeld dus hoe een sociale ideologie naast de marktideologie kan functioneren ten bate van een leefbare stad voor iedereen. Dat is niet altijd gemakkelijk, maar ook de private sector erkent stilaan dat dit de toekomst is. Jammer genoeg is daarvoor nog altijd veel politieke moed en visie nodig … Sommige bewindslieden kunnen hun exclusieve liberale marktreflex immers niet gemakkelijk aan de kant zetten.

Stationsomgeving in Aalst
In Aalst is men op dit moment bezig aan een heus stadsontwikkelingsproject in de omgeving van het station. De buurt is wat verloederd en kan dringend nieuwe zuurstof gebruiken. Een heuse begeleidingscomité van politiek verantwoordelijken, deskundigen, stedenbouwers, proffen versterken elkaar door verder te bouwen op de inbreng van iedereen. En in de plannen groeide stilaan het besef dat het project niet alleen exclusief moet zijn (kantoren, private dure woningen, groot architecturaal mooi plein). Er werd gaandeweg gekozen voor groen, voor aan actieve buurt met bewoning, voor leefbaarheid … Iedereen zat mee op de trein … maar men is nog lang niet aan de terminus. We naderen de fases van besluitvorming en stilaan komt het project onder druk. Een aantal mensen kampen met opkomende klassieke liberale reflexen en stellen … “we zullen zien wat de markt vraagt”.
Wel, de markt vraagt heel klassiek kantoren voor dienstenactiviteiten en vraagt exclusieve projecten. Dat is nu eenmaal strikt en eenzijdig marktdenken. Aalst is al verzadigd op dat gebied, wordt gesteld door mensen die het kunnen weten, en toch … Maar zo creëer je een stationsvlakte die overdag leeg is met daarrond werkende mensen en die ’s nachts zo dood als een pier is omdat niemand er nog woont (of wil of kan wonen). Zo creëer je een miskleun van formaat en reik je de hand naar echte leefbaarheidsproblemen. Gelijkaardige stommiteiten elders zijn nu sites van drugsgebruik, criminaliteit, leegstand, zonder sfeer en met uit de pan swingende prijzen per vierkante meter.

Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen
Vandaag de dag wordt veel gesproken over wachtlijsten. De afgelopen verkiezingscampagne en huidige regeringsvorming zijn daar niet vreemd aan. En iedereen stelt: die moeten weggewerkt worden. Er moeten inhaaloperaties komen. Zo ook voor betaalbare woningen. 80.000 mensen wachten op een sociale huur- of koopwoning. Elke partij, welke achtergrond ook, vindt dat er meer middelen moeten ingezet wonen voor huisvesting.
Middelen alleen zijn echter niet genoeg. Er moet een heuse maatregelenmix komen, lokaal, regionaal en Vlaams, voor het huren of bouwen van een eigen woning of voor renovatie en aanpassing van een woning. Het is zaak om creatief nieuwe of vergeten oude instrumenten (opnieuw) uit te vinden die maken dat er stappen in de goede richting worden gezet.
Eén van de beleidsdomeinen bij uitstek die de woonmarkt kan reguleren, is de ruimtelijke ordening. Je kan private prijzen in de hand houden en je kan vraag en aanbod op elkaar afstemmen of laten voldoen aan sociale behoeftes. Heel wat gemeenten bouwen mechanismen in hun structuurplanningsproces in om de immobiliënsector te dwingen mee te gaan in dat verhaal. De provincie Oost-Vlaanderen heeft dat ook gedaan, na maandenlang politiek getouwtrek, en dat kon rekenen op heel wat bijval en waardering.
Er werd in het provinciaal structuurplan gesteld dat 20 % van de nieuwe bouwgronden in verkavelingen naar sociale woningbouw moet gaan. Helaas, in zijn goedkeuringsbesluit heeft Minister Van Mechelen die passage geschrapt. ‘Geen taak voor de provincie, maar een verantwoordelijkheid van de gemeenten,’ luidt het officieel. ‘We zullen zien wat de markt vraagt,’ klinkt het minder officieel.
Wel, meneer de minister, de sociale behoeftenmarkt vraagt ook zaken. En daar werd geen rekening mee gehouden. Jammer dat dit in Oost-Vlaanderen niet mogelijk was. Een gemiste kans, dus. En ook frappant dat dit in de provincie Antwerpen wel mogelijk was. Zo zie je maar dat zelfs liberaal marktdenken ook een geografische dimensie heeft.

Heb moed en zijt wijs, mijne excellenties!
Als we alles aan de markt overlaten, slaan we de bal mis. Dat stellen we klaar en duidelijk. De markt wordt nu eenmaal beheerst door economische principes en daarin staat ‘profijt halen’ als einddoelstelling voorop. Dat is pure logica.
Marktregulerend optreden hoeft echter niet per se naar extreme filosofieën te ruiken. Dit moet hand in hand gaan met empathie voor de economische sector. Win-win-situaties, daar gaan we voor. Publieke en private sector kunnen zelfs hand in hand gaan, als lusten en lasten gelijk verdeeld zijn weliswaar.
Maar voor dit alles moet men durven loskomen van eigen belangen of lobbywerk van belanghebbende derden. Moet men politiek zijn durven uitsteken. Moet men van donkerblauw lichtblauw durven maken. En dat is niet altijd gemakkelijk.
We zullen zien wat … we aan de markt kunnen vragen!



Klaus Van Hoecke